Immobilien-Vermögensaufbau: 1 % vs. 2 % Tilgung – Der große Vergleich
Auf Social Media heißt es oft: „Nimm immer 1 % Tilgung für maximalen Cashflow.“ Das klingt verlockend, da die monatliche Belastung sinkt. Doch wie wirkt sich das langfristig auf dein Risiko und dein Vermögen aus?
Was heißt 1 % Tilgung?
1 % Tilgung ist die anfängliche Rückzahlung pro Jahr, bezogen auf die Darlehenssumme.
Die Rate bleibt konstant, aber bei 1 % sinkt die Restschuld deutlich langsamer.
Vergleich: Monatsrate bei 1 % vs. 2 % Tilgung
| Tilgung | Monatsrate | Unterschied |
|---|---|---|
| 1 % Tilgung | ca. 2.333 € | — |
| 2 % Tilgung | ca. 2.750 € | + ca. 417 € |
Liquiditätsvorteil von 1 % Tilgung über 10 Jahre
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Rate-Differenz pro Monat | ca. 417 € |
| Zeitraum | 120 Monate |
| Zusätzliche Liquidität bei 1 % | ca. 50.000 € |
Das ist der „Hebel“, von dem viele sprechen: Mit 1 % Tilgung hast du über 10 Jahre ca. 50.000 € mehr zur Verfügung. Die entscheidende Frage ist: Arbeitet dieses Geld für dich oder wird es konsumiert?
Die Kehrseite: Restschuld und Zinslast
| Kennzahl nach 10J | 1 % Tilgung | 2 % Tilgung | Differenz |
|---|---|---|---|
| Restschuld | ca. 436.665 € | ca. 373.330 € | ca. 63.335 € |
Diese rund 63.000 € werden entscheidend, wenn die Zinsbindung endet. Hier passieren die meisten Denkfehler: Viele betrachten nur den Cashflow heute, aber nicht das Risiko von morgen.
Stress-Test: Die Zins-Sensitivität bei der Anschlussfinanzierung
Vielleicht denkst du: „Ist doch egal, dann wähle ich in 10 Jahren einfach wieder 1 % Tilgung.“ Doch hier kann man sich ordentlich verbrennen. Du zahlst bei 1 % Tilgung deutlich mehr reinen Zinsaufwand an die Bank.
| Anschlusszins p.a. | 1 % Tilgung: Zinslast | 2 % Tilgung: Zinslast | Mehrkosten bei 1 % |
|---|---|---|---|
| 3 % | ca. 1.092 € | ca. 933 € | ca. 158 € |
| 5 % | ca. 1.819 € | ca. 1.556 € | ca. 264 € |
| 7 % | ca. 2.547 € | ca. 2.178 € | ca. 369 € |
Je höher die Restschuld, desto stärker wirkt jeder Prozentpunkt Anschlusszins. 1 % Tilgung erhöht deshalb die Zins-Sensitivität deines Portfolios massiv. Diese Mehrkosten sind strategisch nur akzeptabel, wenn deine investierten 50.000 € in der Zwischenzeit eine höhere Rendite erwirtschaftet haben, die diese Last deckt, oder du die Immobilie erfolgreich verkaufst.
Warum die Bankbewertung ein echtes Risiko ist
Banken schauen auf den Beleihungsauslauf (LTV). Wenn die Marktwerte sinken, könnte dich die Bank in 10 Jahren zu einer höheren Tilgung zwingen. Eine professionelle Immobilienbewertung hilft dir heute, deine Beleihungsgrenzen realistisch einzuschätzen.
| Szenario | Restschuld | Beleihungswert | Verhältnis (LTV) |
|---|---|---|---|
| 1 % Tilgung | 436.665 € | 400.000 € | 109 % |
| 2 % Tilgung | 373.330 € | 400.000 € | 93 % |
Welche Rendite musst du schaffen, damit 1 % gewinnt?
| Rendite p.a. | Endwert nach 10 Jahren | Ziel geschlagen? |
|---|---|---|
| 0 % (Girokonto) | ca. 50.040 € | Nein |
| 3 % (Festgeld) | ca. 58.150 € | Nein |
| 5 % (ETF/Depot) | ca. 64.369 € | Knapp ja |
| 6 % (Praxis-Hürde) | ca. 67.751 € | Ja |
| 7 % (Aktien/Immo) | ca. 71.329 € | Ja |
Nach Steuern und Gebühren ist eine Rendite von 5 % oft nicht mehr ausreichend. Wer mit seinem Kapital nicht aktiv arbeitet, fährt mit einer höheren Tilgung meist sicherer.
Die 5 Kernrisiken bei „immer 1 %“
- Disziplin-Risiko: Der Liquiditätsvorteil wird konsumiert statt investiert.
- Zinsänderungsrisiko: Eine hohe Restschuld erhöht die Sensitivität gegenüber Zinssteigerungen.
- Flexibilitätsverlust: Bei schlechtem LTV bestimmt die Bank die Tilgungshöhe, nicht du.
- Cashflow-Illusion: Kurzfristiger Überschuss verdeckt langfristige Instandhaltungspflichten.
- Timing-Risiko: Erzwungene Verkäufe in Markttiefs können die Strategie ruinieren.
