Warum Ihre A-Lage wertlos ist, wenn das Gebäude energetisch stirbt

Die Lage war jahrzehntelang Ihr Sicherheitsgurt: Innenstadt, S-Bahn, perfektes Mikroklima aus Cafés, Schulen und Nachfrage. Nur leider fährt der Markt 2026 nicht mehr mit 80er-Chrom. Er fährt mit Daten, Energiekennzahlen und Kapitalkosten.

Wer heute noch glaubt, die A-Lage rette jedes Objekt, schaut gerade dabei zu, wie aus „Premium“ ein Problemfall wird. Denn der eigentliche Gegner sitzt nicht gegenüber, sondern in der Fassade: schlechte Dämmung, alte Technik, hoher Verbrauch.

Der Brown Discount ist Realität

Das Ergebnis heißt Brown Discount – die reale Abwertung von ineffizienten Beständen, während ein klassisches Green Premium vielerorts nicht mehr automatisch gezahlt wird. Bewertet wird nicht mehr nur der Quadratmeter, sondern die Zukunftsfähigkeit eines Objekts.

Das Unbequeme: ESG ist 2026 zwar für viele „zu viel Bürokratie“, aber der Kapitalmarkt bleibt knallhart. Wenn Ihre Immobilie energetisch schwächelt, wird der Finanzierungsspielraum enger, die Marge dünner und der Exit schwieriger.

Regulatorik: Nachweis statt Narrativ

Und die Regulatorik? Sie wird nicht romantischer. Selbst dort, wo Reformen diskutiert werden, wächst die Prüfschärfe. Ein Beispiel: Für European Green Bonds gilt ab dem 21. Juni 2026 eine Registrierungspflicht für externe Reviewer unter ESMA-Aufsicht. Das ist ein klares Signal: Nachweis statt Narrativ.

Provokante Wahrheit: A-Lage ist kein Wert an sich, sie ist nur ein Verstärker. Im guten Gebäude verstärkt sie die Rendite. Im schlechten Gebäude verstärkt sie das Risiko. Wer heute nicht saniert, verliert nicht „ein bisschen“, sondern möglicherweise die gesamte Handelbarkeit seines Portfolios.