Immobilienverkauf 2026 im Raum München: Käufermarkt, Zinsen, Daten und warum Vorbereitung jetzt alles ist
Immobilienverkauf in 2026 ist ein Käufermarkt. Zinspolitik und Weltlage fühlen sich unsicher an, und genau deshalb kaufen Menschen vor allem eins: Sicherheit. Das ist einfach erreichbar, wenn Vorbereitung, Unterlagen und Preisstrategie wirklich sitzen.
Immobilienverkauf in 2026 ist Käufermarkt, und das ändert den Ton am Markt
Käufer haben das immer gewollt, 2026 wird es nur härter
Das ist der Punkt: Käufer wollten Unterlagen immer schon früh sehen. Natürlich. Wer das bis heute nicht vorab sauber liefert, war auch in 2024 schon hinten dran. 2026 macht es nur sichtbarer, weil der Markt weniger verzeiht.
Zinsen sind unsicher, das globale Geschehen ist unsicher, und in so einem Umfeld wird die kleinste Unklarheit plötzlich groß. Meines Erachtens ist das nicht mal „Panik“, sondern schlicht Risikomanagement. Menschen fragen sich: Was kostet mich diese Immobilie wirklich, und was kommt danach noch?
Warum lange Onlinezeiten Ihr Objekt „verbrennen“ können
Und dann passiert etwas, das viele unterschätzen: Wenn eine Immobilie zu lange online ist, verbrennt sie. Das ist hart, aber real. Interessenten sehen die Standzeit und denken: „Okay, what is wrong with the property?“ Zack, misstrauischer Einstieg, schlechtere Verhandlung, mehr Larifari. Das ist einfach vermeidbar.
Für mich war das der Zeitpunkt, an dem ich die Reihenfolge noch konsequenter gemacht habe: erst Sicherheit herstellen (Unterlagen, Energie, Fakten), dann eine strategische Preisstrategie festlegen, und erst dann Vermarktung. Nicht andersrum.
Kanada vs. Deutschland: Warum „Vergleichspreise“ hier oft falsch verstanden werden
Kanada vs. Deutschland: Sold Data gegen Inseratslogik
Ich komme aus einer Marktlogik, in der Vergleichsdaten sehr schnell sehr konkret sind: In Kanada arbeitest du typischerweise mit echten Verkaufspreisen und Historie, also Sold Data plus Timeline. Das bringt Ruhe. Klar.
In Deutschland wird Vergleich oft mit Portal gleichgesetzt. Viele schauen auf ImmoScout und denken: Das sind die Werte. Stimmt nur zum Teil, weil das in erster Linie Angebotspreise sind, also Inseratspreise.
Angebotspreise sind Signale, Kaufpreise sind Beweise
Und Angebotspreise sind eben kein 1:1 Ersatz für Kaufpreise. Ein Angebot kann zu hoch starten, 2 mal reduziert werden, oder nie verkauft werden. Ein Kaufpreis ist am Ende das Ergebnis einer notariellen Einigung. Das ist einfach ein anderer Datenlevel.
Wo bekommt man in Deutschland echte Transaktionsdaten? Über die Gutachterausschüsse und ihre Kaufpreissammlungen, also tatsächlich realisierte Verkaufswerte. Eine belastbare Vergleichslogik entsteht aber aus echten Kaufpreisen plus Objektlogik. Für Bayern ist die Logik klar formuliert: Grundlage ist die Kaufpreissammlung, gespeist aus Notariatsverträgen, anonymisiert ausgewertet.
Heißt praktisch: Portale sind gut für Marktgefühl und Konkurrenzbeobachtung. Die belastbare Vergleichslogik entsteht aber aus echten Kaufpreisen plus Objektlogik. Nicht nur Oberfläche, sondern belastbare Begründung.
Energieausweis und Pflichten: Beim Immobilienverkauf in 2026 kein Randthema mehr
Energieausweis: Pflichtangaben schon im Inserat
Energie ist 2026 nicht nur „nice to have“. Es ist ein Filter. Und rechtlich ist es auch klar geregelt: In Immobilienanzeigen müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis enthalten sein, wenn eine Anzeige kommerziell geschaltet wird. Das steht in § 87 GEG, und das BBSR erklärt diese Pflichtangaben für Immobilienanzeigen sehr konkret.
Ab Mai 2026: neue Pflicht zum informatorischen Gespräch
Und dann kommt ein Punkt, den viele beim Immobilienverkauf noch nicht auf dem Schirm haben: Ab Mai 2026 gibt es eine neue Pflicht in § 80 Abs. 4 GEG beim Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern. Laut Haufe muss der Käufer nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Gespräch mit einer berechtigten Person führen, wenn diese Beratung als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird.
Was heißt das für Sie im Raum München, Straßlach, Isartal? Einfach: Energie nicht kleinreden, sondern strukturiert darstellen. Was ist der Ist-Zustand (Ausweis, Kennwerte)? Was wurde modernisiert (Fenster, Dach, Heizung, Dämmung)? Welche plausiblen Optionen gibt es, falls Käufer nachrüsten wollen? Das nimmt Druck raus, und es stabilisiert den Preis. Jedenfalls in der Praxis.
Preisoptimierung 2026: Nicht hoch pokern, sondern sauber begründen
Marktwert ist nicht Wunschwert: ImmoWertV als Leitplanke
Das ist die wichtigste Regel bei einem Immobilienverkauf in einem Käufermarkt: Ein Preis ist keine Meinung, sondern eine These, die Sie belegen müssen. Die ImmoWertV sagt im Kern: In der Wertermittlung sind Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, denen der Markt einen Werteinfluss beimisst.
Übersetzt: Energiezustand, Mikrolage, Grundrissfunktion, Modernisierungen, Stellplatz, Rechte und Lasten, all das landet am Ende im Zahlungswillen. Und wenn hier Unklarheit ist, preist der Käufer Risiko ein.
Preisstrategie, die Tempo schafft statt Misstrauen
Eine Preisstrategie, die beim Immobilienverkauf 2026 funktioniert, ist deshalb selten „maximal“, sondern stimmig: stimmig zur Datenlage (Unterlagen, Energie, Zustand), stimmig zur Konkurrenz als Signal und stimmig zu echten Transaktionsmustern durch Auskünfte. Das ist einfach, aber nicht bequem: Es bedeutet, Sie entscheiden sich für einen Einstiegspreis, der Nachfrage erzeugt, statt Standzeit zu produzieren. Und Standzeit ist in 2026 ein Gegner.
Digitale Vermarktung: hilfreich, aber nicht das Fundament
Digitale Vermarktung: gut, aber nicht das Fundament
Virtuelle Rundgänge, gute Fotos, Drohne, Social, das alles ist sinnvoll. Klar. Aber ich sage es bewusst so: Digitalisierung ist Verpackung, Vorbereitung ist Produkt.
Unterlagenmappe: weniger Rückfragen, mehr Kontrolle
Wenn die Unterlagenlage beim Immobilienverkauf dünn ist, hilft die schönste 3D-Tour nicht. Dann kommen Rückfragen, Verzögerungen, Nachverhandlungen. Und wieder Standzeit. Was in der Praxis einfach wirkt: eine „Verkaufsmappe“, die man nach der Erstbesichtigung sauber geben kann (oder bei seriösem Interesse sogar davor). Nicht als Datenfriedhof, sondern als Struktur:
- Grundbuch, Flurkarte, bei ETW Teilungserklärung und Protokolle
- Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Baubeschreibung (soweit vorhanden)
- Modernisierungsnachweise (Rechnungen, Daten, Fotos)
- Energieausweis plus Pflichtangabenlogik fürs Inserat
Das schafft Kontrolle. Und Kontrolle fühlt sich für Käufer in 2026 einfach gut an.
Recht, Provision, Regionalität: nicht dramatisch, aber relevant
Maklerprovision und Regionalität: Bayern ist Bayern
Zur Maklerprovision: Der Halbteilungsgrundsatz ist über § 656c BGB geregelt, und der BGH hat in 2025 nochmals betont, dass bei Verstoß (zum Beispiel unterschiedliche Provisionshöhen) der Anspruch weg sein kann.
BayBO 2025 und digitale Bauanträge: warum das indirekt auch Verkäufe beeinflusst
Regional: In Bayern gab es zur BayBO eine Novellierung, mit Änderungen, die teils ab 1. Januar 2025 gelten und weitere zum 1. Oktober 2025 in Kraft traten unter anderem Stellplatzrecht, Spielplatzrecht, Satzungsrecht.
Und Baden-Württemberg zeigt, wie schnell Digitalisierung Standard wird: Seit 1. Januar 2025 ist die digitale Einreichung von Bauanträgen verpflichtend (ViBa BW). Warum erwähne ich das im Verkaufsartikel? Weil es indirekt den Markt prägt: Genehmigungsfähigkeit, Nachweise, Umbauoptionen, all das wird schneller geprüft, schneller hinterfragt, und Käufer werden anspruchsvoller in der Dokumentation. Das ist einfach die Richtung. Hoffen wir, dass es in Bayern auch bald kommt.
- Unterlagenlage vollständig, logisch sortiert (keine Sucherei bei Rückfragen)
- Energieausweis da, Pflichtangaben fürs Inserat vorbereitet (§ 87 GEG)
- Modernisierungen mit Daten und Rechnungen belegbar
- Vergleichslogik nicht nur Portal, sondern echte Transaktionsbezüge durch Auskünfte
- Preisstrategie schriftlich begründet, inklusive Plan B bei zu geringer Nachfrage
- Portalpreise sind Angebotspreise, kein automatisch erzielter Marktpreis
- Kaufpreise stammen aus notariellen Transaktionen und sind der belastbare Vergleich
- Lange Standzeit erzeugt Misstrauen und drückt Verhandlungsmacht
- Energie-Unklarheit wird 2026 als Risiko eingepreist
- Nicht „höher starten und schauen“, sondern „passend starten und steuern“
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ist 2026 wirklich ein Käufermarkt?
In der Wirkung ja: Unsicherheit bei Zinsen und Umfeld macht Käufer vorsichtiger. Das verschiebt Macht Richtung gut informierter Käufer. Für Verkäufer heißt das: Sicherheit herstellen, dann verkaufen. Einfach.
Muss der Energieausweis schon in die Anzeige?
Bei kommerziellen Immobilienanzeigen sind Pflichtangaben aus dem Energieausweis nach § 87 GEG erforderlich, sobald eine Anzeige geschaltet wird bzw. der Ausweis vorliegt.
Was ändert sich ab Mai 2026 beim Energieausweis?
In § 80 Abs. 4 GEG wird eine neue Pflicht beim Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern beschrieben: Nach Übergabe des Energieausweises soll ein informatorisches Gespräch erfolgen, wenn es unentgeltlich als einzelne Leistung angeboten wird.
Warum sind Vergleichsdaten in Deutschland so viel schwieriger als in Kanada?
Weil Portal- und Reportdaten häufig Inserate abbilden. Echte Kaufpreise liegen in Kaufpreissammlungen bei Gutachterausschüssen und sind nicht immer auf einen Klick verfügbar.
Kann ich mich für die Preisfindung beim Immobilienverkauf auf ImmoScout verlassen?
Als Marktgefühl und Konkurrenzbeobachtung ja. Für belastbare Vergleichswerte brauchen Sie zusätzlich echte Transaktionsbezüge und eine objektbezogene Begründung.
Was ist das größte Risiko beim Verkauf 2026?
Standzeit. Wenn das Objekt „zu lange drinsteht“, entsteht schnell der Eindruck „da stimmt was nicht“. Das drückt Tempo und Preis, obwohl das Objekt oft völlig okay ist.
Was gilt bei der Maklerprovision?
Bei Wohnung und Einfamilienhaus gilt der Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB). Entscheidungen und Fachberichte 2025 zeigen: Abweichungen können den Provisionsanspruch kosten.
Klarer Preis, saubere Unterlagen
Wenn Sie im Raum München, Straßlach oder im Münchner Süden verkaufen möchten, helfe ich Ihnen, die Sache sauber aufzusetzen: Unterlagen, Energie-Check, Vergleichslogik, Preisstrategie. Einfach so, dass Sie in Verhandlungen nicht erklären müssen, sondern begründen können.
Verkauf strukturiert starten
