Vorfälligkeits-Check
Die Vorfälligkeitsentschädigung gilt oft als unüberwindbare Hürde für den Verkauf. Doch in einem dynamischen Marktumfeld wie München und Oberbayern erzählt
Finden Sie die perfekte Balance zwischen schneller Entschuldung und maximalem Cashflow. Vergleichen Sie Tilgungsszenarien auf Basis immobilienökonomischer Standards.
Standard-Tilgungssätze von 2 % oder 3 % sind oft das Ergebnis unflexibler Bankvorgaben, aber selten das ökonomische Optimum für Ihre individuelle Situation. Besonders bei Investments in Hochpreisregionen wie München oder Straßlach entscheidet die Tilgungshöhe über Ihre finanzielle Flexibilität.
Eine zu hohe Tilgung bindet Kapital, das in volatilen Marktphasen als Liquiditätsreserve oder für Reinvestitionen fehlen könnte. Lesen Sie dazu auch meinen Fachbeitrag: "1 % Tilgung – macht dich reich oder bringt dich nur in Stress?", um ein besser Verständnis zu erhalten.
Als Immobilienökonom (IREBS) analysiere ich mit Ihnen die Auswirkungen verschiedener Szenarien auf Ihre Gesamtrendite und Ihren Cashflow.
Du zahlst zu Beginn pro Jahr 1 % der ursprünglichen Darlehenssumme an die Bank zurück. Da der Zinsanteil innerhalb deiner konstanten Rate monatlich sinkt, steigt der Tilgungsanteil über die Zeit leicht an. Es ist die minimal mögliche Rückzahlung bei den meisten Banken im aktuellen Marktumfeld von 2026.
Mit 2 % Tilgung baust du schneller echtes Eigenkapital auf und reduzierst das Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Da die Restschuld nach 10 Jahren deutlich niedriger ist, bist du weniger anfällig für steigende Marktzinsen oder eine konservative Immobilienbewertung durch die Bank.
Das hängt von deiner Reinvestitions-Strategie ab. 1 % Tilgung ist nur dann besser, wenn du die monatliche Ersparnis (Liquiditätsvorteil) diszipliniert in Anlagen investierst, deren Rendite nach Steuern höher ist als dein Kreditzins. Eine strategische Immobilienberatung hilft dir dabei, diese Opportunitätskosten genau zu kalkulieren.
Die Restschuld bildet die Basis für deine neue Finanzierung. Ist sie zu hoch und der Marktwert der Immobilie stagniert, steigt dein Beleihungsauslauf (LTV). Dies kann dazu führen, dass die Bank im nächsten Schritt schlechtere Zinskonditionen anbietet oder dich zu einer deutlich höheren Tilgung zwingt.
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In der modernen Projektentwicklung entscheiden oft Nuancen über die Rentabilität eines Vorhabens. Die Transformation historischer Herstellungskosten (z. B. NHK 2010)
Berechnen Sie Ihre voraussichtliche Erbschaftssteuer für Immobilien. Das Finanzamt bewertet oft zu hoch. Prüfen Sie Ihr Einsparpotenzial durch ein Verkehrswertgutachten